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有关房地产泡沫的马后炮。2004到2006年之间，房屋价格上涨了30%，并且相比2000年上涨了80%，这是二战之后房屋价格涨幅最大的十年。在房地产泡沫形成中，开始了一轮自我循环。假设一个家庭用5万美元支付了一个价值25万美元房子的首付，然后房价从25万上涨到了35万，这个家庭的投资翻倍。这也带来更高的借贷比例，更多的人进入房地产市场。下图我们看到2000年以来开启了一轮美国的房地产泡沫。

这时候家庭债务比例从2000年的85%上升到了2006年的120%。信贷标准被降低了，各个层级收入人群都加大了债务比例。其实收入最低人群的债务比例是增加最快的。随着买房带来的财富效应，越来越多的人开始将房地产进行再融资，增加杠杆来投机。房屋贷款和房屋再融资金额在2005年达到了5000亿美元，比1998年上升了5倍。推动了美国债务比例达到了GDP的300%。在这个自我循环的游戏中，借款人和贷款人都得到了短期利益。信贷标准越低，房价涨幅越高。投机者入场导致房价开始加速上行。这是经典泡沫的形成。

2003年的房贷利率跌到了1950年代最低水平，而且在房地产泡沫中持续保持低位。杠杆率在2003到2007年之间大幅提升。甚至是加息周期的2005到2007年之间，杠杆率维持在很高的位置。越来越多的人，支付很小比例的首付就能买房，意味着他们背负的房屋贷款越来越高。次级贷占到了房屋贷款比例的20%。

在整个债务开始叠加，房地产市场进入泡沫的阶段，经济却没有出现过热迹象，通胀也保持平稳。所以仅仅盯住这几个指标的美联储，并没有感到担心。通常来说，最差的债务泡沫（1929年美国，1989年日本）都没有出现物价和服务价格的通胀水平上升，但是资产价格由债务增长推动。通常情况下，央行会错误地让债务继续增长下去。

由于通胀水平并不高，美联储在泡沫扩张期间维持了低利率水平。事实上从2001下半年到2006年上半年，美联储的短端利率水平比通胀水平还要低。当美联储在2004年中开始加息时，长期利率水平没有变化，实际利率水平还出现了下滑。

2006年中被布什总统任命为财政部长的鲍尔森已经看到了泡沫的问题。他此前是高盛的CEO，对于金融市场过热非常敏感。在那个时候，他就持续和美联储主席伯南克、纽约联储主席盖特纳召开会议。他们看到了次贷问题，但没有人看到整个房地产市场问题。鲍尔森还对房利美和房地美很担忧。

整个经济开始出现泡沫特征，存款利率一降再降，大量海外热钱涌入美国。美国制造业就业下滑，美国大量失去全球出口市场份额，特别是对中国。然而房地产相关的泡沫带来了经济的一轮景气周期。建筑相关的就业人数上升，抵消了出口下滑带来的就业数据下降。海外资金的流入，带来了美国人民持续加杠杆消费。美国人的过度消费是一个泡沫典型特征。

大量的借贷并没有带来收入的增长。存款利率不可能无限的下滑，贷款数量不可能无限的增长。当债务到期时，将会出现现金流问题。在这个阶段，新增的贷款变得风险越来越高，而且越来越多带来来自监管以外的渠道。这种“影子银行”贷款往往是泡沫的重要部分。通常金融机构会建立新的渠道来向这些人放款。由于更少的监管，这些人获得贷款变得更加容易。每一次危机都伴随着“金融创新”，这些“金融创新”最终都直接导致了危机的触发。

推动泡沫形成的，一定不仅仅是低利率水平，而是更容易的信贷，更宽松的监管，更加危险的金融创新。也由于监管者不会盯着债务增长，而是看通胀和经济增长，他们在初期也会包容泡沫的形成。借款人和放款人之间出现资产和债务错配，让他们在下行周期中格外受伤。

受到重创的人中包括蔚倩。